Η συγκατοίκηση σε πολυκατοικίες αποτελεί καθημερινότητα για μεγάλο μέρος του πληθυσμού, ωστόσο συχνά συνοδεύεται από διαφωνίες και εντάσεις μεταξύ ενοίκων και ιδιοκτητών. Από τον θόρυβο και τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων μέχρι τις θέσεις στάθμευσης, τα απλήρωτα κοινόχρηστα και τις εργασίες συντήρησης, οι αφορμές για συγκρούσεις είναι πολλές. Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας αναμένεται να καθορίσει το πλαίσιο για κρίσιμα ζητήματα που αφορούν τη λειτουργία των πολυκατοικιών και τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Επιπλέον, οι επεμβάσεις/εργασίες από ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε μια πολυκατοικία αποτελεί άλλο ένα από τα σημεία τριβής μεταξύ τους. Ολοι πλέον αναγνωρίζουν πως σε πολλές πολυκατοικίες η ζωή έχει γίνει… «αβίωτη» για πολλούς ιδιοκτήτες εξαιτίας αυτών των προστριβών.
Για τον λόγο αυτό, σύμφωνα με το tanea.gr, σχεδιάζεται η δημιουργία ενός νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας. Ειδικότερα, από το υπουργείο Δικαιοσύνης έχει συγκροτηθεί ήδη μια 13μελής επιστημονική ομάδα εργασίας με στόχο τη ριζική αναμόρφωση και κωδικοποίηση της νομοθεσίας περί συνιδιοκτησίας και οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ/δικηγόρο Στράτο Παραδιά, οι κυριότερες αλλαγές που εξετάζονται είναι, μεταξύ άλλων, η διευκόλυνση των αποφάσεων για εργασίες, δαπάνες αλλά και αλλαγές στους Κανονισμούς.
Επίσης εξετάζεται και η δυνατότητα διαχωρισμού ή και συνένωσης διαιρεμένων ιδιοκτησιών με πιο ευέλικτους όρους. Στόχος είναι η ψήφιση ενός νέου νόμου έως το τέλος της παρούσας Βουλής. Μέχρι, ωστόσο, να αλλάξει το σκηνικό στις πολυκατοικίες, η κατάσταση εξακολουθεί να είναι μπερδεμένη, με συνέπεια οι διαφωνίες να καταλήγουν ακόμη και στις αίθουσες των δικαστηρίων.
1. Ο πονοκέφαλος των οφειλών
Κύρια διαμάχη εξακολουθεί να παραμένει η πληρωμή των κοινοχρήστων. Εδώ, υπάρχει και μια παράμετρος που πολλοί δεν γνωρίζουν, η οποία γιγάντωσε ακόμη περισσότερο τα τελευταία χρόνια το πρόβλημα.
Ποια είναι αυτή; Είναι τα χιλιάδες διαμερίσματα που έχουν αγοραστεί από αλλοδαπούς (φυσικά και νομικά πρόσωπα) χωρίς οι διαχειριστές να γνωρίζουν τα στοιχεία τους, οι οποίοι επί όσο διάστημα κρατούν συνήθως κλειστά τα διαμερίσματα αυτά, στην πλειονότητά τους, δεν καταβάλλουν ποτέ κοινόχρηστα, ούτε καν δίνουν κάποιο στοιχείο επικοινωνίας, και όταν τα πουλήσουν, αδιαφορούν για τα χρέη προς τις διαχειρίσεις των πολυκατοικιών. Και όταν οι διαχειριστές πληροφορηθούν την πώληση των διαμερισμάτων, ζητούν την καταβολή τους από τους αγοραστές, οι οποίοι βεβαίως αρνούνται καθ’ όσον δεν έχουν καμιά τέτοια νομική υποχρέωση για παρελθούσες οφειλές, τις οποίες επιβαρύνονται τελικά οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες.
Στην περίπτωση που υπάρχουν οφειλές οι οποίες δεν εισπράττονται, σήμερα ο διαχειριστής οφείλει αφενός να συγκαλέσει γενική συνέλευση με θέμα την κίνηση της διαδικασίας είσπραξης των οφειλομένων – μέσω δικηγόρου που θα εκπροσωπήσει τη διαχείριση – προειδοποιώντας γι’ αυτό τους οφειλέτες, και αφετέρου, να ζητήσει την αύξηση του αποθεματικού της πολυκατοικίας, ώστε να μπορέσει η διαχείριση να συνεχίσει τις πληρωμές των υποχρεώσεων της πολυκατοικίας.
Οι διαχειριστές έχουν ακόμη την ευχέρεια να ζητήσουν την έκδοση δικαστικής απόφασης ή «διαταγής πληρωμής» εναντίον των κακοπληρωτών συνιδιοκτητών, εφόσον όμως προσκομίσουν τις μηχανογραφικές ειδοποιήσεις των οφειλομένων κοινοχρήστων, καθώς και φωτοτυπίες από όλα τα δικαιολογητικά δαπανών των οποίων η πληρωμή καθυστερείται. Εδώ βέβαια οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να μην ξεχνούν πως οι αξιώσεις των διαχειρίσεων για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφονται με την παρέλευση πενταετίας από το έτος οφειλής.
2. Οι επεμβάσεις σε ένα διαμέρισμα
Η ανακαίνιση μιας κατοικίας/διαμερίσματος συχνά θεωρείται – από πολλούς ιδιοκτήτες – ως μια απλή ιδιωτική υπόθεση. Στην πράξη όμως αποτελεί τη δεύτερη αιτία συγκρούσεων(!). Διευκρίνιση: μέσα στο διαμέρισμά υπάρχει ελευθερία κινήσεων/ επεμβάσεων, αλλά όχι απόλυτη. Πρέπει να είναι ξεκάθαρο αν η εργασία επηρεάζει κοινόχρηστα μέρη, π.χ. την όψη του κτιρίου, τον φέροντα οργανισμό, τα μπαλκόνια, τις εγκαταστάσεις ή τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών – τότε χρειάζεται προσοχή. Για παράδειγμα, άλλο είναι να βάψει ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος έναν εσωτερικό τοίχο και άλλο να τον γκρεμίσει, να αλλάξει παράθυρα, να κλείσει μπαλκόνι ή να ανοίξει νέα πόρτα.
3. Οι συγκρούσεις στην ταράτσα
Η ταράτσα ή το δώμα είναι συνήθως κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του κτιρίου. Αυτό σημαίνει, ότι δεν μπορεί ένας ιδιοκτήτης να την καταλάβει ή να χτίσει επάνω της επειδή απλώς έχει πρόσβαση. Και κάπως έτσι ξεκινούν οι καβγάδες.
Αν υπάρχει αποκλειστική χρήση σε κάποιον ιδιοκτήτη, τότε, αυτό πρέπει να φαίνεται καθαρά στη σύσταση της πολυκατοικίας. Ακόμη όμως και τότε, η αποκλειστική χρήση δεν σημαίνει ότι μπορεί να κάνει όποια κατασκευή θέλει. Τίθεται έτσι το ερώτημα: αυτός που έχει αποκλειστική χρήση ταράτσας μπορεί να χτίσει;
Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα είναι ότι άλλο το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και άλλο είναι το «δικαίωμα υψούν», που προϋποθέτει ύπαρξη και ποσοστού συνιδιοκτησίας. Για την αποφυγή των συγκρούσεων, πρέπει για οποιαδήποτε κατασκευή στην ταράτσα να διενεργηθεί έλεγχος της σύστασης, του κανονισμού του κτιρίου και των ισχυόντων πολεοδομικών όρων από μηχανικό και δικηγόρο, έκδοση οικοδομικής αδείας κ.λπ.
4. Πιλοτές και παρκάρισμα
Εδώ, σε πολλές πολυκατοικίες υπάρχει… λαμπρό πεδίο συγκρούσεων. Η στάθμευση όμως επιτρέπεται μόνο στην περίπτωση που προβλέπεται νόμιμα. Οι θέσεις στάθμευσης πρέπει να φαίνονται στα σχέδια, στη σύσταση ή σε σχετική νόμιμη ρύθμιση. Δεν αρκεί να υπάρχει άδειος χώρος.
Η αυθαίρετη στάθμευση σε κοινόχρηστο χώρο μπορεί να δημιουργήσει διαφωνίες, ειδικά αν εμποδίζει την πρόσβαση, την είσοδο, τη φύτευση, την πυρασφάλεια ή τη χρήση από άλλους ιδιοκτήτες.
5. Το κλείσιμο ενός μπαλκονιού
Το κλείσιμο μπαλκονιού αποτελεί άλλη μια σοβαρή επέμβαση, η οποία συνήθως, δημιουργεί πολεοδομικό και ιδιοκτησιακό ζήτημα. Το μπαλκόνι συνδέεται με την όψη και τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου. Αν σήμερα κλείσει αυθαίρετα, δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί, και αυτό θα δημιουργήσει αξεπέραστο πρόβλημα σε μελλοντική πώληση του διαμερίσματος, και ακόμη και σε καταγγελία.
6. Η πέργκολα και το στέγαστρο στο μπαλκόνι
Την ίδια ώρα, πολλοί είναι αυτοί που τοποθετούν πέργκολα ή στέγαστρο στο μπαλκόνι τους. Δεν είναι όμως μια απλή υπόθεση. Γιατί; Επειδή ακόμη και αν η κατασκευή φαίνεται «ελαφριά», μπορεί να επηρεάζει την όψη, τη στατικότητα, τα κοινόχρηστα μέρη ή τα δικαιώματα άλλων ιδιοκτητών.
Επίσης, πρέπει να διευκρινιστεί πως άλλο είναι μια κινητή τέντα και άλλο μια μόνιμη κατασκευή. Ετσι, για πέργκολες, στέγαστρα, μεταλλικές ή ξύλινες κατασκευές, ο ασφαλής δρόμος είναι πάντα ο προηγούμενος έλεγχος.
7. Χρώμα και τέντες
Οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν ακόμη πως δεν μπορεί να γίνει αλλαγή του χρώματος στην πρόσοψη ενός διαμερίσματος. Κι αυτό διότι η πρόσοψη είναι μέρος της συνολικής όψης της πολυκατοικίας. Ετσι, αν ο κάθε ιδιοκτήτης βάφει με διαφορετικό χρώμα το δικό του τμήμα, τότε αλλοιώνεται η ενιαία εικόνα του κτιρίου.
Ακολουθούν οι τέντες. Πρόκειται για μια συχνή εργασία, αλλά και αυτές, επηρεάζουν την όψη του κτιρίου. Σε πολλές πολυκατοικίες υπάρχει κανονισμός ή απόφαση που προβλέπει συγκεκριμένο χρώμα και τύπο τέντας. Αν τοποθετηθούν διαφορετικές τέντες από τις υπόλοιπες, τότε δημιουργείται πρόβλημα με τους συνιδιοκτήτες που αφορά την αισθητική ενότητα του κτιρίου. Πριν από την τοποθέτηση, καλό είναι να ελέγχεται τι προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας.
Ακολουθήστε μας στις προτιμώμενες πηγές της Google:
